EXKURS Zusammenhänge im Baurecht
Da es in unserer Gemeinde sehr oft um das Thema Bauen und die damit einhergehende Frage geht, was überhaupt gebaut werden darf, hierzu ein „kurzer“ Exkurs in vereinfachter Form.
Um zu bauen braucht es gewöhnlich einer „Erlaubnis“, die vom jeweiligen Bauplanungsrecht und der Landesbauordnung abhängt. Auf Gemeindeebene beschreibt der Flächennutzungsplan die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der voraussehbaren Bedürfnisse der Gemeinde. Hieraus ergeben sich drei planungsrechtliche Bereiche: Gebiete im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der Innenbereich und der Außenbereich.
Der Innenbereich umfasst Flächen, die im Zusammenhang bebaut sind. Im Innenbereich muss sich ein geplantes Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Übersetzt, typischer Siedlungscharakter mit ähnlicher Größe (Flächennutzung) sowie Eigenschaft (z.B. Anzahl der Etagen).
Der Außenbereich definiert sich durch Flächen der Gemeinde, die sich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder außerhalb eines Bebauungsplans befinden. Der Außenbereich soll von Bebauung freigehalten werden – mit Ausnahme privilegierter Vorhaben. Hierzu zählen zum Beispiel Vorhaben, die einem land-, forstwirtschaftlichen und gartenbaulichen Betrieb dienen, Vorhaben der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft, Wind- und Wasserenergieanlagen usw. Übersetzt, hier bedarf es einer gesonderten Genehmigung der Vorhaben, die individuell zu entscheiden sind. In Wandlitz gibt es zum Beispiel Ausnahmen im Außenbereich für die Errichtung von Bauten zu Erholungszwecken (z.B. Bungalows zur Wochenendnutzung).
Sollen Gebiete abweichend von den Vorgaben des Innen- und Außenbereiches bebaut werden, braucht es einen Bebauungsplan. Dieser klärt zum Beispiel Fragen wie: Welche Nutzungen sind zulässig? Wie dicht können Grundstücke bebaut werden? Wie hoch dürfen Gebäude werden? Auch gestalterische Maßnahmen (z.B. Farbe der Dacheindeckung) können geregelt werden.
Ein Bebauungsplan wird in einem Verfahren aufgestellt, bei dem die Öffentlichkeit und die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen sind. In diesem Prozess ist es wichtig, alle betroffenen Parteien und Interessen zu berücksichtigen (z.B. Anwohner, Naturschutz etc.). Aus diesem Grund verläuft das Verfahren mehrstufig, nochfolgend vereinfacht dargestellt.
Schritt 1: Am Anfang steht der Aufstellungsbeschluss durch die Gemeindevertretung, bei dem Ziele und Zwecke der Planung festgelegt werden.
Schritt 2: Auf Basis dieser Rahmenbedingungen wird ein Entwurf zum Bebauungsplan unter Einbindung aller Betroffenen erstellt. Wird dieser Entwurf passend zum Aufstellungsbeschluss bewertet, beschließt die Gemeindevertretung den dazugehörigen Auslegungsbeschluss. Mit der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans (1 Monat) können Anregungen und Bedenken der Bürgerinnen und Bürger angemeldet werden.
Schritt 3: Anschließend erfolgt die Abwägung der Anregungen und Stellungnahmen durch die Gemeindevertretung. Sollten Änderungen erwünscht werden, sind etwaige Anpassungen im Bebauungsplan vorzunehmen. Dieser wäre erneut auszulegen. Die Gemeindevertretung trifft am Ende dieses Teilschritts den Abwägungsbeschluss.
Schritt 4: Auf Basis des Abwägungsbeschlusses wird gewöhnlich in gleicher Sitzung der Satzungsbeschluss gefasst, der den Bebauungsplan rechtswirksam lässt. Gewisse Formalitäten, wie zum Beispiel das Anzeigen beim Landesamt sowie die öffentliche Bekanntmachung, schließen das Verfahren ab.
